Tipologie di Immobili accettati

Chiunque presti denaro, banca o finanziaria, teme che le cose vadano male. Per questo si salvaguarda con garanzie che lo proteggano.

Nei mutui ipotecari la garanzia principale è costituita dall'immobile, sul quale viene posta un'ipoteca.

L'ipoteca è un diritto reale di garanzia su una cosa altrui, costituito per fungere da garanzia di un credito, senza che il debitore/proprietario del bene, che costituisce la garanzia, ne perda il possesso ed è regolato nell'ordinamento italiano dagli articoli 2808 e seguenti del Codice Civile.

L'entità dell'ipoteca varia da banca a banca e talvolta da prodotto finanziario all'interno delle banche stesse, tuttavia di norma sta tra il 150 e il 250% del valore dell'immobile.

L'ipoteca è una valida tutela se riguarda un immobile di facile collocazione (vendibilità) sul mercato immobiliare e viceversa. Ecco perché le unità immobiliari scarsamente appetibili dal mercato vengono di norma non prese in considerazione dalle banche, ad esempio immobili rurali o ubicati in aree di basso livello commerciale. Di norma i terreni non edificati non vengono acquisiti in garanzia, sono sempre escluse le costruzioni realizzate abusivamente in tutto o in parte.

Un ulteriore considerazione, riguarda la provenienza dell'immobile, le banche tendono molto spesso a rifiutare il finanziamento su immobili ricevuti in Donazione, eccezioni vengono prese in considerazione, caso per caso, qualora il proprietario/venditore l'abbia ricevuto per donazione ed il donante sia deceduto da almeno dieci anni o siano passati almeno 20 anni dalla donazione. Questo fatto spiega anche il notevole differente valore di mercato di un immobile la cui provenienza è stata la Donazione.

Aggiungiamo una peculiarità recente per le compravendite, è obbligatorio, dal 1° Luglio 2009, n base al dgs n. 192/95 e n. 311/96, per tutte le compravendite di immobili con permesso di costruire dopo l'ottobre 2005 il certificato energetico. La certificazione è a carico del venditore che deve attestare che gli impianti del suo appartamento sono a norma.

L'attestato di certificazione energetica degli edifici è un attestato che ha la funzione di stabilire il consumo di energia per il riscaldamento invernale di ogni edificio, inoltre pone ogni costruzione in analisi in una classificazione standardizzata in base al valore del consumo. L'attestato di certificazione energetica deve essere redatto da un professionista abilitato, ha una validità massima di 10 anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato ad ogni intervento che modifica la prestazione dell'edificio o dell'impianto.

Valore immobiliare

Il valore dell'immobile è uno degli elementi fondamentali dell'operazione, tanto che spesso vengono distinte le categorie di prezzo del mutuo proprio in relazione al rapporto tra l'importo del finanziamento ed il valore immobiliare.
Questa differente valutazione del prezzo del mutuo è legata ovviamente alla diversa rischiosità per l'istituto bancario che finanzia l'operazione, infatti è facilmente intuibile che un mutuo al 50% del valore dell'immobile è meno rischioso di un mutuo al 80% del valore dell'immobile, il rischio si abbassa e così fa pure il prezzo del finanziamento.

Di conseguenza le migliori condizioni di finanziamento vengono riservate agli interventi fino al 60%, mentre le più onerose riguardano le operazioni comprese tra l'80% e il 100%, rapporto oltre il quale è estremamente difficile andare specie in un periodo di stretta creditizia quale quello attuale.

La maggior parte degli istituti bancari utilizza come indicatore l' LTV (Loan to value) cioè il rapporto tra l'importo richiesto in un mutuo e il valore dell'immobile per determinare la rischiosità dell'operazione e il suo conseguente prezzo.

Il valore viene attestato dalla perizia che un perito di fiducia dell'istituto redigerà dopo avere visitato l'immobile e giudicato il suo livello di commerciabilità. Il costo della perizia è di norma sempre a carico del richiedente il mutuo.

Una domanda che viene fatta spesso è la seguente: Perché non basta la garanzia ipotecaria? Tanto se io non pago la banca si prende la casa.

La realtà è decisamente più complessa, visti i tempi della giustizia italiana per la vendita all'asta degli Immobili che sono in media di oltre sette anni.
Se vengono sommati al debito non saldato gli interessi di mora maturati nel frattempo e le spese legali e le altre accessorie, quasi sempre si raggiungono importi superiori al ricavo finale della vendita. Questo spiega anche perché le banche preferiscono in molti casi "transare" col cliente e chiudere a stralcio la posizione debitoria con la conseguente iscrizione a bilancio della perdita per la banca e la segnalazione come cattivo pagatore per il cliente.

1. Affidabilità dei soggetti richiedenti il mutuo;
2. Capacità di rimborso;
3. Garanzia immobiliare.