Un mutuo di acquisto prima casa: è un mutuo che consente di comprare l'abitazione principale. Per questi mutui è prevista una detrazione sugli interessi passivi pagati e un minor impatto sulle finanze per quanto riguarda le imposte che si devono pagare al momento dell'atto di acquisto dal notaio ( 4% nell'acquisto tra privati invece del 10% del valore dell'immobile dichiarato in atto). Si può arrivare anche al 100% del valore di perizia dell'immobile, con garanzie aggiuntive e ulteriori oneri rispetto al tradizionale mutuo fondiario (80% max).

Un mutuo per acquisto seconda casa, è il mutuo finalizzato all'acquisto per tutte le altre abitazioni che non siano la principale. Non è prevista una detrazione fiscale e e l'insieme delle imposte da versare al notaio che agisce da sostituto di imposta al momento dell'atto è pari al 10% del valore dell'immobile indicato nell'atto.

Un mutuo di ristrutturazione, consente di ottenere sino al 100% del costo dei lavori interni o esterni per la sistemazione di un immobile ad uso abitativo. La somma di regola viene erogata a tranche o SAL (Stato Avanzamento Lavori), ma può anche essere erogata in un unica soluzione.per questa tipologia di mutuo non è prevista detrazione fiscale.

Un mutuo per completamento costruzione, consente di ampliare o completare la costruzione di un immobile ad uso abitativo, viene concesso quando si sia già edificato almeno il 55/60% del totale. La somma di regola viene erogata a tranche o SAL (Stato Avanzamento Lavori), ma può anche essere erogata in un unica soluzione.per questa tipologia di mutuo non è prevista detrazione fiscale.

Consolidamento debiti, trattasi di un prodotto finanziario di importazione anglosassone e consente di razionalizzare la situazione finanziaria di un individuo o di una famiglia, raggruppando tutti i precedenti debiti in un unica rata, generalmente più bassa della somma delle rate precedenti in quanto l'arco temporate del mutuo è più ampio dell'arco temporale dei prestiti, ovviamente i prestiti vengono estinti contestualmente all'erogazione del mutuo.

Surroga : La surrogazione del mutuo su volontà del debitore era un diritto previsto all'art. 1202 del codice civile, il Decreto Bersani ha semplificato oneri e procedure per l'avvio di un mutuo con un istituto di credito che offre condizioni migliori al cliente. Il Decreto afferma il principio per cui è nulla ogni pattuizione che ostacoli in qualche modo l'esercizio di questo diritto legittimo e introduce una significativa novità : la portabilità dell'ipoteca. Infatti non è più necessario cancellare l'ipoteca, e nel contratto relativo al mutuo viene fatto un cambio di attore, annotando la banca subentrante con un'annotazione a margine della vecchia ipoteca.
La procedura di surrogazione Il cliente richiede in forma scritta , normalmente tramite raccomandata AR, alla nuovo Istituto di acquisire dalla banca che detiene ancora il mutuo l'importo esatto del debito residuo, concordando allo stesso tempo una possibile data possibile per formalizzare l'operazione.
La nuova banca quindi comunica alla banca originaria la data di formalizzazione dell'operazione di surroga richiedendo alla stessa l'entità del debito residuo del cliente in quella data, comprensiva quindi dei dietimi.
La nuova banca procede all'operazione di surroga formalizzando in un "atto unico":
" il contratto di mutuo tra la nuova banca e il cliente
" la quietanza di pagamento rilasciata dalla banca originaria
" il consenso alla surroga e l'annotazione della surroga stessa a margine dell'ipoteca originaria
" è previsto l'intervento del notaio che provvede ad autenticare le sottoscrizioni o a redigere l'atto pubblico.

Rinegoziazione: Se si modifica il contratto col proprio istituto di credito, non si tratta di surroga, ma di rinegoziazione. La rinegoziazione riguarda la ridefinizione di un qualunque aspetto del piano di ammortamento: durata, rata, interesse, spread, tipo di tasso.

Sostituzione + Liquidità Permette di sostituire il mutuo in corso, chiudendo quello che attualmente si sta rimborsando e di ottenere una somma aggiuntiva di liquidità, anche consistente, da utilizzare per le proprie esigenze. L'immobile deve essere una civile abitazione.

Liquidità : Permette di ottenere una somma di liquidità da utilizzare secondo le proprie esigenze, matrimonio figli, acquisto macchina ecc, ma di solito sono esclusi gli usi della liquidità per attività professionali. LImporto ottenibile fino al 50% del valore attuale dell'immobile ad uso abitativo, trattasi di operazioni finanziarie più onerose dei mutui tradizionali e hanno una minor percentuale di gradimento da parte degli istituti bancari. L'immobile deve essere una civile abitazione.

Mutuo Regionale: Il finanziamento consiste nella concessione di un mutuo da parte di uno degli Istituti di credito convenzionati con la Regione. Di norma presentano forti limitazioni, ad esempio nella Regione Sardegna : "l'importo di mutuo ammissibile ad agevolazione non può eccedere l'80% della spesa massima ammissibile. Tale limite può essere elevato fino al 100% in presenza di garanzie integrative offerte dal mutuatario secondo le disposizioni impartite dalla Banca d'Italia ai sensi dell'art. 38, secondo comma, del decreto legislativo n. 385 dell'1.9.1993. L'importo di mutuo agevolato deve essere altresì contenuto entro il tetto massimo di € 90.000. Il mutuo ha durata ventennale, quindicennale o decennale e viene ammortizzato mediante il pagamento di rate semestrali posticipate costanti (mutui a tasso fisso) o variabili (mutui a tasso variabile). L'agevolazione regionale non è cumulabile con altre agevolazioni pubbliche destinate all'acquisto, alla costruzione o al recupero della casa. consiste:
a) nella riduzione del tasso bancario di interesse nella misura del 50%, per 20 semestralità per i mutui ventennali e quindicennali o per 14 semestralità per i mutui decennali, per i percettori di reddito annuo fino a € 21.536.
b) nella riduzione del tasso bancario di interesse nella misura del 30%, per 20 semestralità per i mutui ventennali e quindicennali o per 14 semestralità per i mutui decennali, per i percettori di reddito annuo superiore a € 21.536.
c) nella riduzione del tasso bancario d'interesse nella misura del 50%, per 20 semestralità per i mutui ventennali e quindicennali o per 14 semestralità per i mutui decennali, per interventi di recupero e di acquisto con recupero di abitazioni situate in zone classificate "A" dallo strumento urbanistico comunale sia nei comuni ricompresi nel "Repertorio regionale dei centri storici" di cui all'art. 5 della L.R. 13.10.1998, n.29, sia nei "piccoli comuni" quali definiti dall'art. 20 della L.R. 2.08.2005, n. 12. Sono considerati piccoli comuni quelli con meno di 3.000 abitanti il cui centro disti almeno 15 chilometri dal mare. Negli interventi di acquisto con recupero, la quota di mutuo destinata all'acquisto è ammessa entro il limite del 50 per cento di quella destinata al recupero.
d) nella riduzione del tasso bancario di interesse nella misura del 50%, per 20 semestralità per i mutui ventennali e quindicennali o per 14 semestralità per i mutui decennali, per i percettori di reddito annuo fino a € 35.894, per i mutui contratti dalle famiglie di nuova formazione "giovani coppie". A tal fine costituiscono "giovane coppia" coloro i quali abbiano contratto matrimonio non oltre i tre anni antecedenti la domanda di agevolazione presentata alla Regione, ovvero intendano contrarre matrimonio nell'anno successivo alla domanda stessa."
Fonte: www.regione.sardegna.it/documenti/1_5_20080410164234.pdf

Mutuo a rimborso autonomo : Questa tipologia di mutui consente di rimborsare con le rate solo gli interessi e ad altre scadenze stabilite dal piano di rientro del capitale restituire le quote minime di capitale concordate dal contratto. IL calcolo degli interessi viene fatto sulla base dell'effettiva esposizione con la banca.
Presenta il vantaggio di avere una notevole elasticità nel pagamento con l'opportunità di ridurre o aumentare i versamenti di capitale. Gli svantaggi sono dati dal: (1) tasso applicato di norma più elevato in quanto operazione più rischiosa per la Banca; (2) se si rinvia il rimborso in modo eccessivo la spesa per gli interessi cresce in modo molto sensibile;(3) occorre essere abili ammistratori delle proprie finanze. Questo tipo di mutuo è generalmente preferito dai professionisti che hanno un aspettativa di alta crescita per le proprie entrate, è di norma sconsigliabile per chi non è un abile organizzatore della propria economia.

Il Mutuo Vitalizio: prestito vitalizio o mutuo vitalizio è una tipologia particolare di mutuo ipotecario di derivazione anglosassone presente in Italia dal 2006, si rivolge esclusivamente a clienti con età pari o superiore ai 65 anni.
Il cliente che possiede un immobile libero da ipoteche ed altri vincoli può ottenere un mutuo secondo una percentuale sul valore dell'immobile che è legata in maniera direttamente proporzionale all'età.
Più è avanti con gli anni, maggiore sarà la percentuale finanziabile, con un massimo del 50% del valore di perizia.
Esempio: un pensionato giovane (65 anni) potrà richiedere un mutuo massimo pari a circa il 20% del valore dell'immobile, un pensionato più anziano (90 anni) potrà richiedere una percentuale più alta, fino al 50%. Ottenuto il mutuo vitalizio il pensionato non dovrà pagare alcuna rata. Gli interessi si capitalizzeranno e andranno adaumentare di anno in anno la somma dovuta alla Banca.
Alla morte dell'intestatario del mutuo si apre una "arco temporale" di 12 mesi in cui gli eredi hanno 3 possibilità:

1) SALDARE IL MONTANTE (=somma di capitale +interessi) che si è accumulato e conservando così il bene;
2) VENDERE L'IMMOBILE per saldare il mutuo. La differenza rimane così agli eredi;
3) FARE VENDERE L'IMMOBILE DALLA BANCA. Dopo aver saldato il mutuo, la Banca verserà la differenza agli eredi. La vendita avverrà al valore di perizia con il meccanismo dell'Asta ma senza che sia possibile un ribasso in caso l'asta vada deserta.

I DIFETTI DEL PRESTITO VITALIZIO
La percentuale erogabile sul valore dell'immobile è abbastanza modesta.

Il meccanismo dell'anatocismo * (la capitalizzazione annua degli interessi) fa sì che, alla morte dell'intestatario, la cifra dovuta alla Banca possa risultare molto elevata.

Nel caso, invece, in cui l'ammontare del mutuo al momento della morte dell'intestatario superi il valore dell'immobile (è il caso che si verifica se il pensionato raggiunge un'età molto avanzata) la differenza rimane a carico della Banca senza che il debito passi in carico agli eredi.

Il mutuo verrà pagato dagli eredi.
* anatocismo = esprime un metodo di calcolo degli interessi per il quale gli interessi maturati secondo una certa periodicità maturano altri interessi, cioè sono sommati al capitale dato in prestito in modo tale da contribuire a maturare altri interessi nei periodi successivi. Questo metodo di calcolo favorisce il creditore a discapito del debitore. L'anatocismo è un illecito amministrativo, privo di risvolti penali. Gli oneri per la pratica anatocistica sono molto contenuti. Si limitano al rimborso delle somme ingiustamente estorte, con relativi interessi legali.

Un mutuo di sostituzione, è un operazione che consente di sostituire il mutuo attualmente in corso con un istituto con un altro mutuo a condizioni migliorative. Di fatto si fa un mutuo nuovo e si estingue il precedente, essendo il mutuo nuovo occorre che questo avvenga per atto pubblico e quindi con l'intervento di un notaio.

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