I prestiti e i relativi piani di ammortamento
possono essere di due tipologie fondamentali: a tasso fisso e
a tasso variabile. Con i mutui a tasso fisso, il mutuatario corrisponderà
sempre lo stesso interesse alla banca per tutta la durata del
mutuo, mentre a tasso variabile pagherà in base all'andamento
mensile dei tassi di interesse.
Con il tasso fisso il cliente guadagna (in termini di risparmio)
se l'interesse dei prestiti sale al di sopra di quello (invariato
nel tempo) del proprio mutuo.
Con il tasso variabile il mutuatario paghera una rata che segue
l'andamento dei tassi.
La scelta tra i due dipende da diversi aspetti, durata mutuo,
capacità e aspettative finanziarie personali, aspettative
finanziarie globali del mercato, aspettative familiari ecc.ecc.
In sostanza non esiste un tasso che sia sempre il migliore, piuttosto
occorre valutare di volta in volta le esigenze del cliente /mutuatario
e le reali possibilità offerte in quel particolare momento
dei mercati.
Con il mutuo a tasso variabile si corre più facilmente
il rischio, sopratutto nei primi anni di mutuo, di arrivare ad
una rata sensibilmente più alta di quella iniziale se i
tassi salgono, questo avviene perchè di norma la composizione
della rata è nei primi anni di vita del mutuo sbilanciata
a favore degli interessi.
Ad esempio su una rata da 100 euro la composizione potrebbe facilmente
essere 80 interessi e 20 capitale restituito.
Se aumenta il tasso influisce sull'80% della mia rata, man mano
che si restituisce il capitale questa influenza diminuisce in
modo sensibile. Nei piani di ammortamento alla francese, i più
usati dalle banche, si arriva di norma alla parita nella rata
tra capitale ed interessi intorno al 55/60% della durata del mutuo.
Esistono opzioni che vengono applicate ai mutui a tasso variabile
al fine di ridurre parzialmente il rischio di insolvenza, a titolo
di esempio e non esaustive ricordiamo le più comuni:
" mutuo con "interest cap" ossia un tasso variabile
con una soglia massima che comunque non può essere superata,
detti anche mutuo "capped rate", per cui è nota
da subito la massima rata che il cliente potrà pagare.
La validità di questa tipologia di mutui dipende da dove
viene posto il "cap" o soglia, per intenderci se verifico
l'andamento storico dell'euribor e vedo che questo in pochissime
occasioni ha superato un dato valore preso come cap del nostro
mutuo variabile, avere questa opzione è meramente "un'ancora
emotiva" e non una vera e propria garanzia.
" mutuo a tasso misto con opzione: consente al cliente se
scegliere di passare da tasso fisso a variabile o viceversa, noto
al momento della stipula del contratto, a una cadenza di tempo
prefissata (ogni 3, 5 anni, etc.). Ad ogni rinegoziazione sarà
calcolato l'interesse in base all'Euris o Euribor, se si passa
al tasso fisso, più lo spread indicato nel contratto; questa
tipologia di mutuo consente di approfittare dei momenti buoni
di mercato, quando i tassi variabili sono bassi e contemporaneamente
permette per alcuni periodi della vita del mutuo di avere la certezza
della rata e di programmare eventuali altri impegni finanziari
senza avere il problema dell'incertezza della rata.
" mutuo a rata fissa e durata variabile. Se il tasso d'interesse
diminuisce, il tempo di ripagamento sarà più breve.
In caso di aumento della quota interessi, l'orizzonte temporale
del mutuo cresce di conseguenza; questa tipologia di mutuo , che
consente di avere la certezza della rata, ad un costo più
basso del tasso fisso presenta un inconveniente, la totale incertezza
della durata e talvolta se contratto in periodi eccezionale ribasso
dei tassi non consente di restituire il capitale per cui il rischio,in
caso di cospicuo aumento dei tassi, è quello di versare
solo interessi con la rata ed avere sempre il debito residuo da
restuire.
Queste tipologie di mutuo possono essere in valuta nazionale oppure
in valuta estera, ad esempio franchi svizzeri. Se il mutuo è
erogato in valuta estera, il richiedente riceve una somma in euro
e dovrà restituire un debito residuo calcolato sulla base
del cambio fra le due valute determinate nel giorno dell'erogazione.
L'ammontare di ogni rata in valuta estera è noto in base
al mutuo sottoscritto, mentre l'equivalente in euro è ricalcolato
ogni mese in base al cambio corrente ,quindi i cambi in valuta
estera sono soggetti al rischio di cambio.
Tasso d'ingresso ?
E' molto importante, per chiunque voglia
stipulare un contratto di mutuo a tasso variabile o misto, avere
ben chiara la differenza tra tasso d'ingresso e tasso a regime.
Il tasso d'ingresso è un tasso d'interesse che può
essere applicato dalla banca durante i primi periodi di vita del
finanziamento e ha una funzione principalmente promozionale, anche
in virtù del fatto che è decisamente più
economico del tasso d'interesse effettivo o a regime, cioè
quello che sarà effettivamente pagato per tutta la durata
del finanziamento.
Il tasso a regime è il tasso d'interesse vero e proprio,
quello che viene calcolato, per i mutui variabili, tramite la
formula Euribor + spread e che il mutuatario si troverà
a dover pagare una volta decaduto l'eventuale tasso d'ingresso.
Un criterio sempre utile per paragonare varie proposte di mutuo
a tasso variabile o misto rimane poi un'attenta lettura dell'ISC
(Indicatore Sintetico di Costo) ad esse associato. L'ISC considera
tutte le voci obbligatorie per legge per determinare il costo
del finanziamento. Tuttavia l'ISC non considera le altre voci
non obbligatorie per legge e quindi pur essendo un parametro più
completo del tasso nominale non è totalmente completo,
e la sola lettura dell'ISC non fornisce quindi una univoca valutazione.
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