La capacità di rimborso del nostro signor Rossi viene verificata
in tre elementi fondamentali:
" 2.a) Proporzione tra rata e reddito
" 2.b) Continuità del reddito
" 2.c) Limiti di età
2.a) Proporzione tra rata e reddito
La Banca accerta il reddito fiscale dell'aspirante
mutuatario, il nostro sig. Rossi, attraverso un sistema di valutazione
che tiene conto della diversa rischiosità del reddito prodotto,
infatti il problema della banca è che tutte le rate di
tutto il periodo siano regolarmente pagate.
Banche diverse hanno differenti criteri nella valutazione del
rischio del reddito prodotto e utilizzabile dal sig. Rossi, alcune
considerano il reddito netto altre il lordo, alcune hanno come
limite massimo di indebitamento del sig. Rossi il 35% del reddito
prodotto altre arrivano al 40% del reddito, alcune "scalano"
dal reddito un fisso (ad es. 100 Euro) per figlio e/o parente
a carico e così via. L'universo bancario è abbastanza
eterogeneo, tuttavia in termini assolutamente generali e di conseguenza
imprecisi si può dire che normalmente viene richiesto che
la rata non superi 1/3 delle entrate nette familiari decurtate
dagli impegni finanziari in corso.
ESEMPIO: La famiglia Rossi guadagna 3.000 Euro
mensili e sta pagando un prestito per l'auto di 400 Euro mensili,
un prestito per la cucina di 350 Euro mensili, un ulteriore prestito
di 150 euro mensili per l'acquisto di elettrodomestici vari. Sottraendo
i 900 Euro dal reddito restano 2.100 Euro; dividendo questa somma
per 3 (1/3) si ottengono 700 Euro, cioè la massima rata
generalmente accettata dagli istituti di credito.
Qualora il reddito prodotto non sia sufficiente
a coprire la rata del mutuo è possibile integrare il reddito
attraverso un fideiussore ( o garante), che normalmente sono i
genitori o i fratelli/sorelle anche se talvolta alcuni istituti
accettano (sempre con molta riluttanza!!) altri familiari.
N.B. Il reddito del garante è di norma considerato con
una percentuale decisamente più bassa rispetto a quella
dell'obbligato principale cioè il mutuatario.
Spesso viene richiesto uno o più garanti anche quando il
mutuatario è in grado di pagare la rata con il suo solo
reddito. Questo di norma avviene quando la fonte del suo reddito
risulta incerta.
Esempio il signor Rossi ha bisogno di un mutuo
di un importo X la cui rata è di 400 euro mese. Considerando
l'esempio precedente, guadagna 3.000 Euro mensili e dopo aver
decurtato gli impegni in essere e diviso per 3 egli è in
grado di pagare sino a 700 euro di rata, quindi dal punto di vista
strettamente numerico del rapporto rata/reddito egli è
assolutamente in grado di far fronte all'impegno , anzi gli avanzano
ben 300 euro mesi rispetto al massimo!!!. Tuttavia la banca chiede
l'intervento di un garante. Come mai ?
Questo potrebbe essere dato dal fatto che il signor Rossi è
assunto da un'azienda a rischio di chiusura o che sta mettendo
parte dei dipendenti in cassa integrazione o ancora è un
azienda appena nata e quindi dal punto di vista della continuità
del reddito l'operazione per la banca risulta più rischiosa
rispetto a il signor Bianchi che lavora per un'azienda che opera
da anni sul territorio o che non si trovi in condizioni di difficoltà
; oppure semplicemente che il signor Rossi sia l'unico richiedente
del mutuo; infatti un richiedente singolo non garantisce allo
stesso modo di due o più richiedenti, questo perché
nel caso di premorienza, ovvero muore prima della scadenza del
mutuo, la banca non ha la certezza di recuperare il suo credito.
2.b) Continuità del reddito
Come abbiamo già visto il problema principale
della banca è che tutte le rate e per tutto il periodo
vengano regolarmente pagate dal debitore(=mutuatario).
Ed è proprio in quest'ottica che deve essere letto l'aspetto
della continuità del reddito, infatti appare evidente anche
al profano che si ha maggiore sicurezza nel reddito prodotto da
un dipendente rispetto ad un professionista. Ma anche all'interno
di queste due macrocategorie ci sono profonde differenze di valutazione
della rischiosità, come è facile intuire se mettiamo
a confronto i redditi prodotti da un dipendente di una azienda
di grosse dimensioni rispetto ad un dipendente di una azienda
di piccole dimensioni, di un azienda pubblica e di un azienda
privata, di un dipendente di un parente/familiare piuttosto che
di un estraneo.
Le differenze nelle valutazioni sono date dai criteri adottati
dall'istituto bancario, ogni banca sceglie un proprio profilo
di rischio accettabile rispetto al guadagno e esclude gli altri
considerandoli non interessanti o pericolosi.
2.c) Limiti di età
Il terzo elemento che viene preso in considerazione
è dato dal limite di età, infatti quasi tutte le
banche pretendono che il rimborso del mutuo non si estenda oltre
il 75° anno di vita.
L'età che viene presa come riferimento è la più
alta di tutti coloro che intervengono nell'operazione di mutuo.
Esempio: Il signor Rossi (di anni 30) con la
signora Bianchi (di anni 25) appena sposati, chiedono un mutuo
per l'acquisto della loro casa familiare, la banca per uno dei
motivi visti precedentemente (link* Proporzione tra rata e reddito
e link * Continuità del reddito), richiede l'intervento
di un garante.
Un genitore della signora Bianchi dà la sua disponibilità
a fare da garante per l'operazione. La Banca dopo aver fatto tutti
i controlli (affidabilità, capacità di rimborso,
continuità del reddito, ecc.) anche per la signora Bianchi
(garante), di anni 55, e aver verificato che il garante sia "valido",
considera come limite massimo per l'operazione l'età della
signora Bianchi di anni 55 e di conseguenza il limite massimo
di anni per il quale è possibile fare il mutuo è
di 20 anni.
N.B. I documenti che vengono richiesti
dalla banca per il garante sono di norma gli stessi che vengono
richiesti ai mutuatari.
1. Affidabilità
dei soggetti richiedenti il mutuo;
2. Capacità di rimborso;
3. Garanzia immobiliare.
